Analys av bostadsrättsföreningen

Mer information om månadsavgiften

Detta innebär att lägenhetens månadsavgift är på godkänd/medelnivå. Kontrollera noga att föreningen inte har ett stort underhållsbehov framöver samt här bör diagrammet för föreningens finansiella ställning inte bestå av alltför mycket röd färg. Då detta kan innebära en stor risk för höjningar av månadsavgiften inom kort.

Hur sätts månadsavgiften?

Månadsavgiften eller årsavgiften som är det korrekta namnet. Sätts till skillnad från en hyra, direkt efter föreningens kostnader för drift, banklån samt med hänsyn till kostnaden för föreningens långsiktiga underhållsbehov. Vissa föreningar har som mål att ha så låga avgifter som möjligt medan andra föreningar eftersträvar att ha en uthållig nivå på månadsavgiften?

Årsavgiften & marknadsvärdet

Månadsavgiften är en av de viktigaste faktorerna när man ska bedöma en bostadsrätts marknadsvärde. Om föreningen måste höja årsavgiften efter ett köp. Kan det innebära att lägenhetens marknadsvärde sjunker.

Analys av föreningens ekonomi

Här i diagrammet nedan visas bostadsrättsföreningens finansiella ställning. D.v.s hur hög skuldsättning de har, amorteringsnivån, egna likvidiserbara medel samt deras avsättning för kommande underhåll. Vid en stor andel röd färg i diagrammet kan det innebära en betydande risk för en höjning av föreningens årsavgifter inom kort. Sannolikheten ökar dessutom ytterligare om föreningen har ett stort underhållsbehov framöver (se under mer underhåll ovan).

Föreningens finansiella ställning

Diagrammet nedan visar en sammanfattning över föreningens finansiella ställning. Under diagrammet hittar du förklaringar till vad de olika rödmarkerade delarna innebär.

Bostadsrättsföreningens skuldsättning

Föreningen har en hög skuldsättning. Detta innebär att föreningen är mycket känslig för förändringar i räntenivån och en räntehöjning kan direkt påverka månadsavgiften negativt.

Bostadsrättsföreningens årliga amortering på banklån

Föreningen har en mycket låg amorteringsnivå. Detta innebär att föreningen har en mycket längre återbetalningstid för tidigare gjorda underhållsåtgärder/investeringar. Än vad som motsvarar dessa åtgärders tekniska livslängd.

Årlig avsättning till bostadsrättsföreningens underhållsfond

Föreningen har en mycket låg avsättning till sin underhållsfond. Denna fondavsättning visar på om föreningen har en bra ekonomisk planering för fastighetens framtida underhållsåtgärder.

Bostadsrättsföreningens kapitaltillgångar

Föreningen har litet eget kapital. Föreningens egna pengar (likvidiserbara kapital) är en mycket viktig faktor. Detta kapital visar på föreningens förmåga till självfinansiering av de kommande underhållsåtgärderna/investeringarna i föreningens fastighet.

Kontrollera alltid med styrelsen

Är det så att föreningen har ett flertal stora underhållsåtgärder framöver. Bör du alltid kontakta föreningens styrelse för att få svar på hur de tänkt sig att finansiera dessa åtgärder och vad det kan få för konsekvenser för årsavgifterna framöver. En hög skuldsättning ger automatiskt hög känslighet för ränteförändringar samt kan i vissa fall även leda till svårigheter för bostadsrättsföreningen att få nya banklån.

Det kan innebära att du själv kan tvingas skjuta till privata pengar för att täcka kostnaden för åtgärden alternativt att föreningen måste skjuta upp underhållet på obestämd tid och därmed riskera fördyrande följdskador på fastigheten. Ytterligare en anledning att kontrollera med styrelsen är att informationen i årsredovisningen kan vara upp till ca 1,5 år gammal.

Analys av byggnadens underhållsbehov

Här i diagrammet nedan redovisas de större underhållsåtgärder som sannolikt behöver åtgärdas på byggnaden inom ca 10 år. Detta underhållsbehov redovisas med röd färg i diagrammet. Har diagrammet en stor andel röd färg innebär det en stor risk för att fastigheten har ett stort underhållsbehov framför sig.

Föreningens kommande underhållsbehov

Diagrammet nedan visar en sammanfattning över föreningens kommande underhållsbehov. Under diagrammet hittar du förklaringar till vad de olika rödmarkerade delarna innebär.

VA-Stammar

Här finns en risk för att föreningen inom kort måste byta ut sina vatten och avloppsstammar. Stambytet är vanligtvis den mest kostsamma underhållsåtgärden för en förening. Det finns olika tekniska lösningar för detta samt även vissa lösningar för att skjuta upp ett stambyte. Ett problem med att skjuta på stambytet. Är att byggnaden/lägenheten kan drabbas av stora fuktskador som kan ta månader att torka ut, vilket kan innebära ännu högre kostnader att åtgärda.

Fönster

Här finns en risk för att byggnadens fönster kan behöva bytas ut inom kort. Vanligaste fönsterkonstruktion i bostadsfastigheter är fönster med: 1. Både inner och ytterbåge i trä (hög underhållskostnad), 2. Ytterbåge i aluminium men innerbåge i trä, 3. Både inner och ytterbåge i aluminium (låg underhållskostnad). Fönster kan mycket väl hålla under lång tid med ett bra underhåll. Det finns dock andra skäl till att man byter ut fönster med träbågar. Det sker t ex då man vill minska värmekostnaden samt/eller minska det löpande underhållet.

Elsystem

Här finns en risk för att föreningen kan behöva byta ut sitt elsystem inom kort. Det gäller anslutningen från stamnätet samt eldragningar upp till varje lägenhet. Ett byte ska inte enbart göras utifrån teknisk livslängd, utan även utifrån ett brandsäkerhetsperspektiv. Det gäller både den del av elsystemet som ligger i byggnaden men även elledningar och kontakter m.m. inne i lägenheten. Där du som bostadsrättshavare vanligtvis har underhållsansvaret.

Värmecentral

Här kan föreningen behöva se över ett byte av värmecentral inom kort (värmeväxlare/panna i källaren). Tekniken går väldigt fort inom detta område och ett byte innan den tekniska livslängden gått ut kan ofta motiveras rent ekonomiskt genom lägre värmekostnad.

Kontrollera alltid med styrelsen

Är det så att föreningen har dåliga finansiella värden (se under fliken Mer ekonomi ovan)? Bör du alltid kontakta föreningens styrelse för att få studera deras underhållsplan. Där du kan se vad detta underhåll kommer att kosta samt höra hur de tänkt sig att finansiera detta underhållsbehov (skriftligen). Risken finns att alla underhållsåtgärder ska finansieras med nya banklån som direkt slår mot årsavgiften.

Är det mycket röd färg i analysen?

Är det så att bostadsrättsföreningen har fått dåliga värden i denna analys, men du tycker att själva lägenheten ändå är intressant för dig. Kontakta då styrelsen för att få mer information om deras långsiktiga ekonomiska planering, deras underhållsplan och få se deras senaste besiktning av fastigheten.

Denna analys bör inte detaljtolkas utan ses som ett komplement till den övriga information du som köpare bör införskaffa av bl a säljare, mäklare, bank, styrelse och förvaltare. Där du sedan gör en helhetsbedömning och glöm inte att när du väl skrivit på kontraktet är det för sent att ändra sig.

 

Kontrollera alltid med styrelsen!

Är det så att du undrar över olika faktorer som rör bostadsrättsföreningen? Bör du alltid kontakta föreningens styrelse för att få klarhet i dessa frågor. Glöm inte att en styrelse oftast består av personer som inte är utbildade inom fastighetsförvaltning och sannolikt inte alltid kan ge heltäckande svar på dina frågor. Känner du att du har kunskaper som kan få föreningens verksamhet att bli bättre, så meddela styrelsen eller valberedningen ditt intresse för att utveckla föreningens verksamhet.