Analys av bostadsrättsföreningen
Analysen är nu klar och presenteras här nedan. En länk till denna sida har även skickats till peter.palm@fastitia.se.
Analys utförd 2021-04-01
Brf Låg Risk - Brf Gatan 2 - Stockholm
Analys av bostadsrättsföreningens månadsavgift
Här nedan får du information om nivån på bostadsrättens månadsavgift. Månadsavgiften redovisas här i en femgradig skala från 1 - 5 där 1 är en mycket hög månadsavgift och 5 är en mycket låg månadsavgift. Detta betyg ger en indikation på hur man i bostadsrättsföreningen arbetar med föreningens driftkostnader samt fastighetens underhåll och dess finansiering.
Läs mer om månadsavgiften genom att klicka på fliken Mer månadsavgift ovan
Har bostadsrättsföreningen bra eller dålig ekonomi ?
Diagrammet nedan visar i vilken grad bostadsrättsföreningen kan självfinansiera byggnadens sannolika underhållsbehov för de kommande 10 åren, detta visas i grönt. Det kapital som föreningen måste finansiera på annat sätt, visas i rött. Är det mycket rött i diagrammet så är det stor sannolikhet för att årsavgiften måste höjas inom kort. Med denna information kan du nu enkelt undvika bostadsrättsföreningar. Där du kort efter ett köp kan riskera att drabbas av kraftigt höjda månadsavgifter och sänkt marknadsvärde på bostadsrätten (lägenheten).
-
Grönt visar hur mycket av denna kostnad som föreningen kan finansiera med egna medel.
-
Rött visar hur mycket av denna kostnad som föreningen måste finansiera på annat sätt.
Mer information
Bostadsrättsföreningen har till stor del förmågan att kunna självfinansiera sitt underhållsbehov för de kommande 10 åren. Det finns dock alltid en viss risk för att årsavgiften, av andra skäl än detta, ändå måste höjas inom kort.
Läs mer om detta under flikarna Mer ekonomi samt Mer underhåll ovan.
Dina egna kommentarer om bostadsrättsföreningen
Bostadsrättsföreningens har en oinredd vind som kan konverteras till bostadsrätter (bygglov finns) på ca 300 kvm (boarea). Föreningen har en kontorslokal som under våren 2021 har förlängts med ett nytt 5-årskontrakt till en kapitalstark kund och till gällande marknadsnivå. Stadgarna är uppdaterade efter de senaste lagändringarna. Styrelsen har en ganska bra nivå inom önskad kompetensnivå.
Mer information om månadsavgiften
Detta innebär att lägenhetens månadsavgift är på godkänd/medelnivå. Kontrollera noga att föreningen inte har ett stort underhållsbehov framöver samt här bör diagrammet för föreningens finansiella ställning inte bestå av alltför mycket röd färg. Då detta kan innebära en stor risk för höjningar av månadsavgiften inom kort.
Hur sätts månadsavgiften?
Månadsavgiften eller årsavgiften som är det korrekta namnet. Sätts till skillnad från en hyra, direkt efter föreningens kostnader för drift, banklån samt med hänsyn till kostnaden för föreningens långsiktiga underhållsbehov. Vissa föreningar har som mål att ha så låga avgifter som möjligt medan andra föreningar eftersträvar att ha en uthållig nivå på månadsavgiften?
Årsavgiften & marknadsvärdet
Månadsavgiften är en av de viktigaste faktorerna när man ska bedöma en bostadsrätts marknadsvärde. Om föreningen måste höja årsavgiften efter ett köp. Kan det innebära att lägenhetens marknadsvärde sjunker.
Analys av föreningens ekonomi
Här i diagrammet nedan visas bostadsrättsföreningens finansiella ställning. D.v.s hur hög skuldsättning de har, amorteringsnivån, egna likvidiserbara medel samt deras avsättning för kommande underhåll. Vid en stor andel röd färg i diagrammet kan det innebära en betydande risk för en höjning av föreningens årsavgifter inom kort. Sannolikheten ökar dessutom ytterligare om föreningen har ett stort underhållsbehov framöver (se under mer underhåll ovan).
Föreningens finansiella ställning
Diagrammet nedan visar en sammanfattning över föreningens finansiella ställning. Under diagrammet hittar du förklaringar till vad de olika rödmarkerade delarna innebär.
Kontrollera alltid med styrelsen
Är det så att föreningen har ett flertal stora underhållsåtgärder framöver. Bör du alltid kontakta föreningens styrelse för att få svar på hur de tänkt sig att finansiera dessa åtgärder och vad det kan få för konsekvenser för årsavgifterna framöver. En hög skuldsättning ger automatiskt hög känslighet för ränteförändringar samt kan i vissa fall även leda till svårigheter för bostadsrättsföreningen att få nya banklån.
Det kan innebära att du själv kan tvingas skjuta till privata pengar för att täcka kostnaden för åtgärden alternativt att föreningen måste skjuta upp underhållet på obestämd tid och därmed riskera fördyrande följdskador på fastigheten. Ytterligare en anledning att kontrollera med styrelsen är att informationen i årsredovisningen kan vara upp till ca 1,5 år gammal.
Analys av byggnadens underhållsbehov
Här i diagrammet nedan redovisas de större underhållsåtgärder som sannolikt behöver åtgärdas på byggnaden inom ca 10 år. Detta underhållsbehov redovisas med röd färg i diagrammet. Har diagrammet en stor andel röd färg innebär det en stor risk för att fastigheten har ett stort underhållsbehov framför sig.
Föreningens kommande underhållsbehov
Diagrammet nedan visar en sammanfattning över föreningens kommande underhållsbehov. Under diagrammet hittar du förklaringar till vad de olika rödmarkerade delarna innebär.
Kontrollera alltid med styrelsen
Är det så att föreningen har dåliga finansiella värden (se under fliken Mer ekonomi ovan)? Bör du alltid kontakta föreningens styrelse för att få studera deras underhållsplan. Där du kan se vad detta underhåll kommer att kosta samt höra hur de tänkt sig att finansiera detta underhållsbehov (skriftligen). Risken finns att alla underhållsåtgärder ska finansieras med nya banklån som direkt slår mot årsavgiften.
Är det mycket röd färg i analysen?
Är det så att bostadsrättsföreningen har fått dåliga värden i denna analys, men du tycker att själva lägenheten ändå är intressant för dig. Kontakta då styrelsen för att få mer information om deras långsiktiga ekonomiska planering, deras underhållsplan och få se deras senaste besiktning av fastigheten.
Denna analys bör inte detaljtolkas utan ses som ett komplement till den övriga information du som köpare bör införskaffa av bl a säljare, mäklare, bank, styrelse och förvaltare. Där du sedan gör en helhetsbedömning och glöm inte att när du väl skrivit på kontraktet är det för sent att ändra sig.
Kontrollera alltid med styrelsen!
Är det så att du undrar över olika faktorer som rör bostadsrättsföreningen? Bör du alltid kontakta föreningens styrelse för att få klarhet i dessa frågor. Glöm inte att en styrelse oftast består av personer som inte är utbildade inom fastighetsförvaltning och sannolikt inte alltid kan ge heltäckande svar på dina frågor. Känner du att du har kunskaper som kan få föreningens verksamhet att bli bättre, så meddela styrelsen eller valberedningen ditt intresse för att utveckla föreningens verksamhet.